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多個熱點城市增加租賃房用地供應房租短期會降嗎？

2022-04-02 21:37:38 來源：第一財經(jīng)

多個熱點城市增加租賃房用地供應，房租短期會降嗎？

今年以來，多個熱點城市加大租賃住房用地供應，房租高企、租房困難的問題有望得到緩解。

截至目前，全國部分地區(qū)公布了今年供地計劃。從供應總量來看，多個熱點一二線城市擬擴大住房供給規(guī)模，計劃供應住宅用地占總體供地規(guī)模的比例超過20%，其中，廣州、南京等地住宅用地占比在30%左右。

而住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整則延續(xù)了近兩年來的思路：土地供應繼續(xù)向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地成為大方向。

以北京為例，今年租賃住房用地和商品住宅用地規(guī)模(下限300公頃)持平，租賃住宅用地供應節(jié)奏明顯加快；而在東莞、珠海、中山、常州等多個不在集中供地之列的城市地區(qū)，今年也單列出租賃住房用地計劃，租賃用地的規(guī)模在整個住宅用地供應計劃中達到了10%，甚至超過20%。

多名受訪人士告訴第一財經(jīng)，從長期來看，充分發(fā)揮市場機制作用，多主體、多渠道籌措保障性租賃住房，推動市場化租賃和保障性租賃協(xié)同發(fā)展，是緩解大城市住房供需矛盾，平抑租金水平的有效途徑；但從短期來看，由于新增租賃用地在短期內(nèi)難以形成規(guī)?；?，穩(wěn)房價和控租金并舉的市場調(diào)控手段會更為見效。

土地供給向租賃住房傾斜

“經(jīng)過統(tǒng)計，我們希望全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時，我們還將加快推進長租房市場建設。”住建部相關(guān)負責人日前在新聞發(fā)布會上透露了今年全國租賃市場和保障房市場的發(fā)展規(guī)劃。

2022年是完成“十四五”租賃計劃的關(guān)鍵之年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數(shù)較上年翻番。據(jù)克而瑞地產(chǎn)預測，今年集中供地的重點城市涉租宅地供應量將會有增無減。

截至目前，在已公布2022年租賃住房供地計劃的城市中，不乏有長三角、珠三角、京津冀等城市群的熱點城市。第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，北京、南京、常州，廣州、珠海、中山、廈門等多個人口凈流入、GDP水平較高的城市，今年計劃供應租賃住房用地占住宅用地的比例均達到10%以上。

以廣東為例，根據(jù)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》要求，在廣州、珠海、東莞、中山等發(fā)展保障性租賃住房的重點城市中，年度住宅用地供應計劃中單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。但根據(jù)今年廣州、珠海、東莞、中山四地發(fā)布的年度租賃住房用地計算，供應量分別達到92.89公頃、20.82公頃、20.1公頃和23.93公頃，占比分別約為12%、10.72%、10%、11.2%，均超額完成規(guī)劃目標。

其中，北京是目前年度租賃住房供地規(guī)模、比例均較大的地區(qū)。

根據(jù)北京市的2022年度建設用地供應計劃，今年的建設用地供應計劃按等比例原則，安排商品住宅用地(下限)與租賃住房用地各300公頃，并在一季度將計劃指標全部落實到具體地塊。

截至今年一季度，北京市租賃住房用地已實現(xiàn)供應71公頃，涉及朝陽、海淀、豐臺、大興、經(jīng)開、順義、通州、懷柔、昌平等9區(qū)，完成全年任務的24%，較去年同期增加1倍。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會明確，此次供地計劃，秉承“房住不炒”的定位，旨在加快發(fā)展租賃住房，推動建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。

如何推動“多主體供給”？北京市規(guī)劃和自然資源委相關(guān)負責人日前介紹稱，本次公布的項目中有近八成用地將用于建設保障性租賃住房，可有效緩解北京市住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足。同時，對于解決輪候家庭需求的公租房用地，將根據(jù)實際需求應保盡保。

在保租房方面，集租房項目約115公頃，占比37%；利用存量閑置房屋及企業(yè)自有用地建設的項目約103公頃，占比34%；利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設的項目約19公頃，占比6%；利用新增國有建設用地建設的項目約70公頃，占比23%。

不過，雖然保障性租賃住房已成為多地加快發(fā)展租賃住房的主要抓手，但各地土地供給的方式有所差異。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經(jīng)，與北京等北方城市相比，廣州等南方城市新建保障性租賃住房用地的規(guī)模、體量會更加受限，“競配建”依然會是今年廣州等地新增租賃供應，尤其是保障性租賃供給的一種方式。

“競配建”即在商品住宅用地上配建租賃住房。近半年來，全國土地市場持續(xù)降溫。在今年開展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青島、武漢、廈門、程度、重慶、長沙等城市，紛紛采取減少或取消含保障房、市場租賃住房地塊的占比、取消“配建租賃型人才住房”等方式，以降低房企拿地門檻。

不過，在《廣州市2022年建設用地供應計劃》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公開出讓配建保障性租賃住房力度，繼續(xù)通過限地價競配建、競自持、公開出讓全自持用地以及利用集體建設用地、企事業(yè)單位存量土地、產(chǎn)業(yè)配套用地等方式，多渠道擴大保障性租賃住房供給。

李宇嘉表示，無論近期集中供地的城市“競配建”等土拍規(guī)有無改變，對短期租賃市場供應都不會造成太大影響。原因至少有二：其一，“競配建”比例相對有限，存量改造依然為保障性租賃住房發(fā)展的主要方式；其二，新建租賃住房入市有相對較長的時間，并且待市場穩(wěn)定后，寬松性政策調(diào)整的通道或?qū)⒃俣仁照?/p>

租金會降嗎？

根據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、緯房研究院發(fā)布的重點一二線城市住房租金指數(shù)，去年四季度以來，核心一二線城市租金持續(xù)回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的環(huán)比漲幅有擴大趨勢。

自2020年末以來，多個重點城市已加大保障性租賃住房的籌建，且持續(xù)發(fā)展長租房市場。那么，為何市場租金水平仍難以平抑，且容易反彈呢？隨著更多城市單列租賃住房用地計劃，更大力度增加租賃用地供應，在未來幾年，熱點城市租金水平會有較大變化嗎？

李宇嘉認為，由于當前大城市主要租賃需求來自于新市民和青年人。而針對于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規(guī)模性供應。之前一段時間，各地主要開展對重點區(qū)域的摸底調(diào)查工作，新增土地尚未形成供應，社會資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到顯著改變。

“去年下半年以來，各大機構(gòu)統(tǒng)計的租賃指數(shù)在下行，這在很大程度上是由于二手房價格下跌，或者說二手房供應量在大幅度增加。分散性的租賃房源供應比較多，這對于穩(wěn)定租金的起到明顯效果?！崩钣罴畏Q。

貝殼研究院高級分析師黃卉對第一財經(jīng)表示，相比于新增建設，存量盤活的房屋一般只需要3-6個月的改造周期就可以進行交易。這意味著，以存量盤活的方式籌集租賃房源，可以在較短的時間內(nèi)增加保障性租賃房源供給，短期內(nèi)對于租金的影響更為顯著。

“新建租賃房對租金水平的影響需要在1-2年后，且需要房企等社會資本提前布局，對于市場租金水平產(chǎn)生影響的周期較長。”黃卉稱。

但她同時認為，新增建設是一種非常重要的租賃住房供應方式，相比于存量盤活，其產(chǎn)品設計更貼合租客的需求?！昂芏啻蟪鞘幸呀?jīng)有新增建設的項目投入運營了，如上海、北京等?！?/p>

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